地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與趨勢
時間：2024.10.15
來源：http://jzdfzs.com/
地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，近年來經(jīng)歷了顯著的變化與調(diào)整。2024年的地產(chǎn)市場，在多重因素的交織影響下，呈現(xiàn)出復(fù)雜的局面。本文將從市場供求、房價走勢、土地市場、政策展望及市場趨勢等多個維度，詳細(xì)分析地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與未來趨勢。
市場供求現(xiàn)狀
2024年前三季度，新房市場活躍度整體偏弱。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%。進(jìn)入三季度，受政策效果減弱、預(yù)期偏弱、供應(yīng)縮量及惡劣天氣等多重因素影響，多數(shù)城市新房銷售較為低迷，同比降幅約為19%。相較于新房市場，二手房市場則延續(xù)“以價換量”的行情，交易保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數(shù)同比下降2%。
從城市梯隊來看，一線城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小，三季度低基數(shù)下各線城市同比降幅均有所收窄。這主要得益于一線城市政策優(yōu)化的持續(xù)落地及改善需求的釋放。二線城市受前期政策已偏寬松及供應(yīng)縮量影響，前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%；而三四線城市整體市場情緒仍較弱，前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%。
房價走勢
在房價方面，2024年1-8月，百城二手房價格累計下跌5.00%，環(huán)比已連續(xù)28個月下跌。這反映出市場需求的疲軟及購房者對房價預(yù)期的下調(diào)。然而，受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲1.49%，顯示出新房市場在某些方面的韌性。
土地市場
土地市場方面，2024年前三季度，全國土地市場繼續(xù)縮量。全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成，地方財政壓力加大。房企普遍采取“以銷定投”策略，投資整體偏謹(jǐn)慎。重點城市央國企及地方國資拿地占比持續(xù)保持在75%左右，顯示出國有企業(yè)在土地市場上的主導(dǎo)地位。
政策展望
為完成全年經(jīng)濟5%左右的增長目標(biāo)，四季度更多宏觀增量政策有望持續(xù)落地。房地產(chǎn)政策預(yù)計將著力穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，擴大需求總量、改善供求關(guān)系等將是政策的重要方向。北京、上海限購政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，以促進(jìn)更多新增需求進(jìn)入市場。同時，各地有望繼續(xù)降低房貸利率、下調(diào)二套首付比例、降低交易稅費和交易傭金等，以減輕購房者負(fù)擔(dān)，促進(jìn)市場成交。
市場趨勢
從市場趨勢來看，9月底中央系列舉措有效地提振了市場信心。若各項政策加力并較快落實，四季度市場有望迎來邊際改善。但考慮到影響居民置業(yè)能力及置業(yè)意愿的收入、就業(yè)等中長期因素轉(zhuǎn)變需要一定時間，預(yù)計市場短期仍將延續(xù)筑底行情。全年新建商品房銷售面積或?qū)⒒芈渲?.3億平米左右，同比降幅約15%-18%。而投資端企穩(wěn)預(yù)計將滯后于銷售端，因此開工投資或?qū)⒀永m(xù)低位運行態(tài)勢。
值得注意的是，今年四季度表現(xiàn)對于明年房地產(chǎn)預(yù)期和走勢也至關(guān)重要。相關(guān)舉措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能對明年市場企穩(wěn)形成有力支撐。此外，商業(yè)地產(chǎn)展現(xiàn)出抗周期性，上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量同比增長4.8%，反映出商業(yè)地產(chǎn)市場供給端的增長態(tài)勢。這或?qū)⒊蔀槲磥淼禺a(chǎn)行業(yè)新的增長點。
綜上所述，地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一系列調(diào)整后，正逐步走向穩(wěn)定。隨著政策的持續(xù)落地及市場需求的逐步恢復(fù)，未來地產(chǎn)行業(yè)有望迎來新的發(fā)展機遇。但同時，也需要警惕市場波動及潛在風(fēng)險，保持穩(wěn)健的經(jīng)營策略。
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